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Vivienda Social e Indecopi: ¿Protegiendo o castigando?

Por Guillermo Arribas, Asociado en Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados

(Publicado en la revista “Constructivo”)

Desde hace casi 10 años empresas inmobiliarias desarrollan proyectos de vivienda social. ¿Qué es la vivienda social? Son complejos de viviendas desarrollados con el objetivo de alcanzar bajos precios pero con el confort básico para que familias puedan habitarlas. De esta manera se busca satisfacer el sueño del “techo propio” de miles de peruanos que, de otro modo, nunca habrían podido alcanzar.

Existen distintos jugadores en el mundo de la vivienda social. Los dos agentes principales son la empresa inmobiliaria y los compradores. La inmobiliaria, promotora del proyecto, se encarga de desarrollar las viviendas para venderlas a los compradores. Los compradores pagan por ellas y se mudan a sus nuevos hogares.

En segunda línea, aunque también esenciales para el proyecto, tenemos las entidades financieras y MiVivienda. Para realizar el proyecto las empresas necesitan fondos, ¿cómo se obtienen? Principalmente a través de préstamos otorgados por empresas del sistema financiero. Éstos se combinan con las compras en planos de los clientes, es decir, cuando aún no existen los bienes. Y, ¿cómo consiguen dinero los clientes? Pueden ser recursos propios o, lo que sucede mayormente, mediante préstamos hipotecarios otorgados por las empresas financieras, ya sea que financien o no la construcción del proyecto. MiVivienda, además, pretende estructurar productos especiales para “favorecer” y “facilitar” la compra de los clientes, aunque últimamente los resultados no han sido los mejores.

Como vemos hasta aquí, el negocio de la vivienda social es como una máquina en funcionamiento. El promotor inmobiliario vende en planos a los clientes, con este dinero y el otorgado por los Bancos construye el proyecto, los clientes pagan a través de los préstamos otorgados por los Bancos, con participación o no de MiVivienda, con el dinero pagado por los clientes la compañía inmobiliaria paga a los Bancos, la compañía inmobiliaria concluye la construcción y entrega a los clientes sus viviendas, los clientes pagan los préstamos hipotecarios de las viviendas. Un corte o defecto en cualquier etapa de este proceso bloquea el circuito, paraliza la vivienda social. Sin vivienda social no hay negocio para las inmobiliarias, sin negocio de las inmobiliarias no hay viviendas para las personas.

¿Dónde está Indecopi? Indecopi, entidad estatal cuyas siglas significan Instituto Nacional de Defensa a la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual, se encarga, entre otras cosas, de proteger al consumidor. Indecopi “protege” al consumidor en este proceso, tanto frente a las entidades financieras como ante la empresa inmobiliaria. Nos referiremos aquí solo a la defensa frente a las empresas inmobiliarias.

 ¿Qué busca Indecopi al proteger a los consumidores de las inmobiliarias? Principalmente lo siguiente: (i) que se entregue la información correcta respecto a la vivienda y (ii) que la vivienda entregada sea idónea. Si la empresa no cumple con cualquiera de éstas Indecopi podrá bien multar a la compañía (hasta 450 UIT, equivalente a S/. 1’710,000.00), bien ordenar una medida de corrección de la falta, o bien ambas.

¿Las decisiones de Indecopi protegen o castigan al consumidor? La respuesta fácil de cuestionario es “siempre protegen”. Pero las respuestas fáciles no siempre son correctas, ¿si digo que las decisiones de Indecopi vienen castigando a los consumidores?, ¿si digo que las decisiones de Indecopi pueden eliminar la vivienda social? Veamos.

Imagínese que una empresa inmobiliaria está desarrollando un proyecto y firma con su cliente un contrato. En el contrato se dice que instalará piso de mayólica. El proyecto se ejecuta de manera regular, se concluye la construcción y se entrega el departamento al comprador según lo mencionado. El comprador ingresa y decide que no le gusta el piso de mayólica, quiere piso de porcelanato. El cliente denuncia a la empresa alegando que los bienes no son idóneos, Indecopi revisa el expediente y resuelve “a favor” del mismo.

El gerente legal de la empresa inmobiliaria recibe la resolución y la lleva a su directorio. Cuando explica que lo reclamado por el cliente no estaba en el Contrato, que se instaló lo pactado y que ahora se le debe pagar una multa a Indecopi además de cambiar los acabados del departamento, ¿cuál creen que será la reacción del directorio? Desinvertir en este tipo de negocio.

¿Qué pasa si el proveedor inmobiliario sale del negocio? No se construye vivienda social. ¿Qué pasa si no se construye ejecutan inversiones de este tipo? Un gran sector de la población se queda sin vivienda. Probablemente esto no interese al comprador que vive cómodamente en su departamento con porcelanato, pero por su culpa, y la de Indecopi, existirán muchísimas familias que no podrán disfrutar de un “techo propio”.

La cura termina siendo más cara que el remedio. La “protección” de un consumidor termina castigando a los demás. Aunque usted no lo crea, este tipo de decisiones existen hoy en Indecopi. La protección irresponsable termina por castigar tanto a los futuros compradores como a las empresas inmobiliarias, la oferta de vivienda social se retrae.

A manera de ejemplo nos referiremos solo a 3 “perlas” de resolución, las mismas que fueron resueltas en el año 2014:

  • Tomacorrientes:

La regulación peruana, absurda en este extremo por cierto, solicita que se instalen tomacorrientes de tres en línea:

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Efectivamente, salvo que este en el negocio inmobiliario, probablemente nunca haya visto un toma corriente de este tipo. A pesar de esto, la norma aplicable manda colocarlos, bajo sanción. La empresa inmobiliaria instaló dichos toma corriente, el cliente presentó su queja, Indecopi le dio la razón.

Existía una norma, del Estado también, que le obligaba a instalarlos, pero Indecopi no estaba de acuerdo. ¿Por qué? Porque consideró que los consumidores no tenían manera de saber de la existencia de estos toma corrientes obligatorios (a pesar que las normas son públicas y se presumen conocidas por todos).

  • Fisuras:

En todas las construcciones realizadas con concreto armado se producen fisuras dentro de los primeros dos años de construcción. Se informa de este hecho a los clientes, las fisuras surgen y el consumidor denuncia ante Indecopi. La empresa inmobiliaria explica que esta reacción es natural en la estructura, que esta fue informada al consumidor y que el consumidor ha sido instruido para poder repararla.

¿Qué decide Indecopi? Sancionar a la empresa inmobiliaria ¿Por qué? Porque cuando uno adquiere un departamento espera que no exista ninguna fisura en las paredes ¿Pero se informó a los clientes sobre esta reacción del material? Sí, pero no importa.

  • Pisos:

Se pacta en el contrato que se entregará piso de vinílico, se construye el proyecto, se entrega el departamento con piso de vinílico. El cliente ingresa a la vivienda y considera que el piso de vinílico, a pesar de estar acorde con lo que explícitamente se le ofreció, no es el adecuado.

¿Qué resuelve Indecopi? Que se cambie el piso. ¿A qué material?, ¿porcelanato? Sí, suena bien. ¿Por qué? Porque sí.

En el último año el producto de la vivienda social ha sufrido varios golpes similares a los comentados, desde no instalación de sistemas de agua prometidos por la empresa encargada, hasta obligar a los proveedores a limpiar edificios que fueron entregados años atrás porque, a pesar de haberlos vendido hace años, estos se han empolvado con el tiempo.

El efecto es fácil de prever, la oferta de vivienda social se retrae, y, con ello, se acaban las casas baratas y accesibles. La función de Indecopi es indudablemente importante, es cierto que hay operadores que no cumplen adecuadamente con lo que se promete, pero porque castigar a los que si lo hacen por hacerlo. Posiciones como está parecen reclamar a la empresa por hacer lo que se debe hacer.

La Sala de Defensa del Consumidor de Indecopi emitió hace pocos años el siguiente criterio:

La lógica de las normas de protección al consumidor no coincide necesariamente con aquellas que guían el derecho civil contractual o el sistema de responsabilidad civil, sino que tiene un cariz distinto, una significación más amplia de sus conceptos (…) debido a la vocación de dichas normas de otorgar una “especial protección” a los consumidores, en fiel cumplimiento del artículo 65º de la Constitución”. [Énfasis agregado].

Para Indecopi, para este Indecopi, lo que se pacta en un contrato no necesariamente será aplicable, porque hay que proteger al consumidor. El problema es que no cumplir las normas contractuales, además de no ser lo que busca el derecho de protección al consumidor, termina por perjudicar al propio consumidor.

Una golondrina no hace el verano. Todo juzgador debe ser cuidadoso al momento de decidir, Indecopi en este caso. El caso excede al caso, el impacto puede terminar siendo contrario al fundamento de la decisión, ¿protección o castigo?